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VR彩票12 月 5 日,在上海第四批集中供地中,越秀地产成功竞得一宗涉宅地块,实现本月拿地 开门红 。
据了解,该地块位于上海市普陀区北新泾产业园区内,经过 43 轮竞价触顶后转入摇号环节,最终越秀地产旗下杭州樾富房地产开发有限公司中签,成交价为 47.85 亿元,溢价率 10.0%,总建面为 4.01 万方,折合楼板价为 66210 元 / 平方米,房地产联动价为 102000 元 / 平方米。
伴随着上海地块落袋,越秀地产今年已在全国 10 余个城市获取 21 个项目,对应权益拿地金额约为 312 亿元,新增建筑面积约为 294 万方。
今年初,越秀地产管理层曾表示,为了稳定竞争优势,将加大拿地强度,全年拿地预算约为 400 亿元。从目前来看,显然还存在着不小的差距。
值得注意的是,2021 年及 2022 年越秀地产拿地金额分别为 428 亿元和 346 亿元,如今距离 2023 年结束VR彩票,只剩下不到一个月时间,越秀地产在投资金额上能否追平 2022 年还是未知数。当然,不排除接下来越秀地产还将有更多拿地动作。
越秀地产不止一次表达了对一二线核心城市土地的渴求。越秀地产董事长林昭远曾表态: 这几年无论深圳VR彩票、上海还是北京的地,我们都是加大力度去拿。
除了新近拿下的上海普陀区地块之外,今年 2 月,越秀地产在北京以 15% 的溢价率拿下石景山苹果园地块和昌平信息园地块;8 月,在大本营广州以 7% 溢价率拿下天河区黄云路两宗地块;11 月,以 15% 溢价率拿下位于成都成华区槐树店路 26 号地块。
然而,自放开限购、限价等政策出台后,北上广、杭州、深圳等重点城市地价有向上抬升的趋势。数据显示,今年前 9 月,一二线 城住宅用地成交溢价率为 3.9%,较前期有所回升。
仅就越秀地产而言,其今年新增的 21 个项目VR彩票,平均溢价率也达到 10%。
拿地成本的推高,也必然进一步压缩了利润空间。据 2023 年半年报,越秀地产的毛利润为 57 亿元,同比降低 14.2%;毛利率为 17.8%,首次下降至 20% 以下。显然,为了保存利润,越秀地产也不能表现过于激进。
另一方面,未见提升的去化率,也决定了越秀地产无法在投资上迈出更大的步伐。
根据最新披露的业绩数据,今年前 11 月,越秀地产累计合同销售金额约为 1329.1 亿元,同比上升约 29.1%,累计合同销售面积约为 405.38 万平方米,同比上升约 15.8%。而越秀地产也凭借该佳绩顺利提前完成全年 1320 亿元销售目标,并成为首个提前达标的房企。
充足的可售货值自然是越秀地产达标的关键。据悉,2023 年越秀地产的可售货值为 2500-2600 亿元。然而,若按月均 120 亿元的销售速度测算,越秀地产今年的去化率仅约为 58%,与往年持平。
事实上,为了提升去化VR彩票,越秀地产今年重点向市场推出了 和樾府 系、星系、星汇系等优质项目,据悉,目前越秀地产最受欢迎的 TOD 项目全年去化率也仅 65% 左右。
该去化率是否会随着市场转好而有所改善尚不得而知。但眼下VR彩票,不容忽略的是,越秀地产的土地储备仍处于高位。
在 2022 年越秀地产一口气拿下 37 个项目后,这也使得今年初时的土储达到 2845 万方,土储货值也上升至 6929.1 亿元,对 2022 年销售金额(1250.3 亿元)的覆盖倍数达 5.5 倍。
从历史数据来看,越秀地产是在 2021 年该指标达到 4.3 后才迅速提升了拿地频率。
今年以来,虽然越秀地产的拿地力度有所下降,但土储量依然充裕。经推测,截至目前,越秀地产的土储面积约为 2786 万方,土储货值为 6700 亿元,依然有约 5.1 覆盖倍数。
对于土储覆盖倍数这一指标而言,越高意味着未来的销售更有保障。从行业角度来看,有数据显示,上半年房企的土储覆盖倍数约为 3.1,越秀地产的安全边界明显更高。不过,过高的土储也意味着需要更多的时间去消化。
显然,面粉是足够的,但面包能否卖出去呢?下一步,越秀地产是坐等市场回暖,还是主动发力提升去化?